수지 삼성1차아파트
리모델링 연구소

안녕하세요.

“두껍아 두껍아, 4억 줄게 새집 하고 10억 다오” 민 이사입니다.

조합원님들 중에서도 우리 리모델링이 완성된 아파트의 미래 가치에 대해 걱정하시는 모습을 보고, 조심스럽게 제 개인적인 예측을 공유드리고자 합니다.

저는 과거 8년 전, 우리 아파트 커뮤니티 홈페이지를 오픈한 적이 있었고,  3년간 운영하다가  입주자대표회의의 요청으로  사이트를 내리게 되었습니다. 당시 49평 기준 아파트 가격이 5억 초반대일 때, ‘10억이 간다’는 제목으로 “천기누설”이라는 글을 올렸던 기억이 납니다. 그 글을 보신 분들도 계실 거라 생각합니다.

당시 동대표로 입주민 회장님과 대화를 나눴는데, “에이, 안 오른다. 어림도 없다”는 말씀을 듣고 저는 “그 정도는 오릅니다”라고 말씀드렸습니다. 그 기록을 남기고 싶어 홈페이지에도 글을 게시했었습니다.

결과는 어떻게 되었을까요? 5년 후 11억을 찍었고, 현재는 8억 중반대로 조정받고 있는 상황입니다.

현재 경기가 매우 안 좋은 상황이고, 우리 아파트는 리모델링이라는 불확실성으로 인해 전세나 매매 시장에서 5천만 원에서 1억 원 사이의 감가를 받고 있다고 생각됩니다. 하지만 리모델링이 동의가 통과되면, 최소 5천만 원 이상의 가치 상승이 예상되며, 누군가에겐 지금의 낮은 가격대가 좋은 투자 기회가 될 수도 있습니다.

비슷한 경험은 분당 오피스텔 매입 때도 있었습니다. 가격이 너무 저렴하다고 생각되어 32평 오피스텔을 매입했는데, 공인중개사분께서는 “오피스텔은 안 오른다”고 하시더군요. 몇 년간은 가격이 오르지 않았지만, 말이라도 “잘 사셨습니다”라고 했으면 좋았을 걸… 

결국 10년 후 75%의 상승을 보였습니다. 그래서 그 중개사 분께 다시 매도 요청을 드리기도 했습니다.

저는 과거 아파트 매매에서 10년 단위로 평균 100%의 상승을 경험했으며, 수지 1지구 24평 동부아파트와 38평 삼성1차 아파트를 통해 이를 확인했습니다.

여기에는 전철 개통, 리모델링 조합 설립 등 잠재적인 호재도 있었습니다. 그리고 지금 우리는 리모델링건축 착공 완공이라는 큰 이슈가 있습니다.

그럼에도 불구하고, 주변 이웃분들께서는 현재 시점의 시세만 보고 먼 미래를 충분히 내다보지 못하시는 경우가 많습니다.

제가 계산해보면, 지난 조정 기간 2년 반, 아파트를 비워주는 1년 반 후, 시공에 걸리는 4년을 합치면 총 8년이라는 시간이 소요되고, 입주 후 2년 정도 거주한다고 가정하면 10년이라는 시간이 흐르게 됩니다.

이 10년이라는 시간 동안, 어떤 정권이든 결국은 경기를 부양하고 돈을 풀게 됩니다. 부족한 공급과 맞물려, 10년 이라는 기간은 평균 2배 상승이라는 결과를 만들어 왔습니다. 

과거 데이타를 보면 우리 삼성1차 아파트도 9,000만 원대에 분양하여 현재 8억 중반대를 기록하고 있으니, 30년간 10배가 오른 셈입니다.

분당 부모님 댁은 8,000만 원에 분양되어 35년 만에 14억이 되었으니, 17배 상승했습니다. 강남은 더 합니다.

압구정 현대는 800만 원대에 분양됐지만, 50년이 된 지금은 60~80억 원을 호가합니다. 그래서들 “상급지”를 외치는 것 같습니다.

하지만 우리는 우리 현실에 맞춰 우리의 몫을 잘 챙기면 된다고 생각합니다. 다행히도 우리 아파트의 입지는 일자리에 가깝고 꽤 괜찮은 조건을 가지고 있습니다.

20년 전 도심에 점심값이 평균 4,000원이었고, 10년 전에는 7,000원, 지금은 평균 1만 원 초반대를 형성하고 있습니다.

앞으로 10년 후에는 도심 식당 점심값이 1만 7천 원쯤 되지 않을까 싶습니다.

디자이너 신입사원의 인건비도 20년 전보다 2.5배 정도 상승했습니다.

이처럼 물가는 꾸준히 오르고, 부동산도 놀라운 가격대에 도달할 가능성이 큽니다.

게다가 '새 아파트'라는 직접적인 이점은 물가 상승을 선반영하여 더 높은 가격 형성의 근거가 됩니다.

저는 우리 아파트의 미래 가격이 완공 후 2년이 지나면 평균 20억까지 갈 것으로 예측합니다. 51평 41평 다르니 평수에 따라 ± 하시면 될 것 같습니다.

시간에 따라 돈의 가치가 낮아지고, 현물인 부동산 가격은 높아지니까 우리가 레버리지를 통해 대출을 받았을 경우 잘 이겨만 낸다면 

부동산은 시간이 흐르며 마법처럼 자산을 퀀텀 점프(quantum jump)시켜 주는 도구가 될 것 입니다.

주변 24평 아파트들이 30평대로 리모델링 하게되면 13~14억대를 형성될 것으로 보이고 강남과 분당의 50~25억대 아파트들이 형성하게 되어서   우리는 그 중간대를 형성하게 될 것으로 예상합니다.

저는 지금까지 부동산을 5번 매매했고, 아파트는 평균 100%, 오피스텔은 평균 70% 상승을 경험했습니다. 보유는 기본 7~10년 입니다. 

부동산에 관심이 많았고, 남들보다 촉이 조금 더 좋았다고  조심스럽게 말씀드리며

끝으로 각자가 현 위기를 잘 이겨내고, 미래를 위해 긍정의 씨앗을 심길 바랍니다.