수지 삼성1차아파트안녕하세요, 민 이사입니다.
요즘 리모델링건축을 앞두고 고민이 많으시죠? 저도 직접 사람을 만나고 자료를 모으고 여러 상황을 시뮬레이션해 보았습니다. 가구마다 처한 재정 상황은 다르지만, 공통적으로 말씀드릴 수 있는 건 "걱정보다는 기회가 더 많다” 는 것입니다.
아래는 실제 리모델링 진행 시 예상 가능한 재정 흐름과 그에 따른 전략입니다. 특히 4년간의 공사기간 동안 이자를 당장 갚지 않아도 되며 , 입주 후 정산이 가능하다는 점은 생각보다 부담이 적은 구조를 만들어 줍니다.
이자 부담, 생각보다 크지 않습니다
예를 들어 이주비로 5억 원을 대출했을 경우, 3% 이자 기준으로 4년간 발생하는 이자는 약 6,000만 원. 그런데 이 금액은 공사 기간 동안 매달 갚는 것이 아니라, 입주 시점에 한 번에 정산 됩니다. 즉, 당장의 현금 흐름 부담은 크지 않다는 의미죠.
더 나아가, LTV(담보인정비율) 70% 기준으로 현재 시세(약 8.6억 원)에서 최대 6억 원까지 대출이 가능하고, 다주택자라도 60% 수준인 약 5.1억 원까지 가능합니다. 이 범위 내에서 충분히 자금을 조달할 수 있다는 점도 긍정적입니다.
전체 사업비 예시 (38평 기준)
공사비: 약 3억 7,000만 원
이주비/공사비 이자: 약 8,300만 원
기타 비용(수수료, 이사 등): 약 3,000만 원
총 사업비: 약 4억 8,000만 원
상황별 대응 전략
① 여윳돈이 있는 경우: 최고의 시나리오
자금이 있다면 대출 없이 공사비를 자비로 충당할 수 있어 금융이자가 들지 않거나 최소화됩니다. 이 경우 시세 상승분을 거의 고스란히 수익으로 가져갈 수 있는 구조 가 됩니다.
38평 기준 순수익: 4억 ~ 6억 원
49평 기준 순수익: 6억 ~ 9억 원
♣ 이 경우, ‘삶의 질’까지 고려해 전세 또는 월세로 살아보고 싶은 지역에서 잠시 거주해보는 것도 추천드려요.
② 부채는 없지만 여유자금이 없는 경우
이주비와 공사비 일부를 대출로 조달하고, 약간의 현금으로 전세 혹은 반전세에 거주하면서 리모델링을 기다리는 전략입니다.
예상 월 이자 부담: 약 120만 원
총 대출금: 약 4.8억 원
예상 순수익 (38평): 3.2억 ~ 5.2억 원
예상 순수익 (49평): 5.2억 ~ 8.2억 원
♣ 집값 상승 흐름 속에서는 충분히 감당 가능한 구조이며, 절약 모드로 4년만 버티면 큰 수익이 기다리고 있는 모델 입니다.
③ 기존에 대출이 있는 경우
예를 들어, 기존 대출 2억 원이 있는 상태에서 이주비 6억을 받는다면 일부를 상환하고 나머지로 주거지를 마련하게 됩니다.
총 대출금: 약 7.3억 원
월 이자: 약 182만 원
예상 순수익 (38평): 2.7억 ~ 4.7억 원
예상 순수익 (49평): 4.7억 ~ 7.7억 원
♣ 대출 부담이 있다고 해도, 장기적인 시세 상승이 뒷받침되면 훨씬 더 큰 자산 증식 기회 로 이어질 수 있습니다.
④ 기존 대출이 5억 이상인 경우
대출이 많은 경우라도, 현금 흐름 관리와 ‘몸테크’ 전략으로 충분히 기회로 만들 수 있습니다. 과거 저 역시 이런 경험을 했고, 시간이 흐르면 대출금의 실질 가치가 줄어들면서 자산은 더욱 커졌습니다.
( 전세 대출이 안되면 월세 활용 )
예상 총비용: 약 9.8억 원
월 이자: 약 245만 원
예상 순수익 (38평): 2.2억 ~ 4.2억 원
예상 순수익 (49평): 4.4억 ~ 7.2억 원
리모델링을 긍정적으로 바라보는 이유
공사 기간 동안 실질적 현금 유출이 적다
시세 상승폭이 크다
이자 정산은 입주 후에 가능
라이프스타일 전환의 기회로도 활용 가능
현실적 팁
계약금(약 3,700만 원)은 미리 준비하는 것이 좋아요.
이주비 대출만으로도 초기 자금 부담 해결 가능
가능하다면 여유자금 5,000만 ~ 1억 확보해두면 마음이 훨씬 편해집니다.
보원상가 2층 상담소 의 실장님은 실제 2번 이주 경험 있으시며, 매우 실전적인 조언을 해주십니다. 필요시 상담 요청도 가능해요.
처음엔 복잡해 보일 수 있지만, 하나하나 풀어보면 리모델링은 부담은 덜고, 기대 수익은 크게 만들 수 있는 구조적인 기회 입니다. 나의 상황에 맞는 전략만 잘 세운다면, 이번 리모델링은 평생의 자산을 만드는 전환점이 될 수 있습니다. 추가적으로 궁금하신 점은 언제든 문의주십시오.
감사합니다.
– 민 이사 드림
