수지 삼성1차아파트삼성1차 가족 여러분, 안녕하세요.
그동안의 올린 글을 읽어 오셨다면 부동산 흐름과 구조에 대해 어느 정도 이해에 도움이 많이 되셨으리라 생각됩니다.
필자 또한 개인 시간을 할애해 약 1년여간 자료를 살펴보고 공부하면서 부동산 시장에 대해 더 깊이 알게 된 계기가 되었습니다.
각자 부동산을 보는 시각은 다를 수 있지만 자유경제 체제 안에서 정해진 구조를 이해하고 리스크를 감내하며 많은 세금을 부담하고 투자한 것에 대해 상응하는 가치가
반영되는 것은 자연스러운 현상이라고 봅니다.
집값 상승의 메커니즘 ( '메커니즘(Mechanism)'은 어떤 사물이나 현상이 작동하는 근본적인 원리,구조, 작동방식 )
집값 상승은 아래 세 가지 요인에 의해 상승한다고 보고 있으며, 이를 차례로 살펴보겠습니다.
1. 지속적인 물가상승.
물가 상승은 꾸준히 상승해 왔고 이에 따라 토지와 주택 가격 역시 수십 배, 수백 배의 상승을 반복해 왔습니다.
현재도 물가 상승은 진행 중이며, 모든 재화의 가격은 시간의 흐름에 따라 변화해 왔습니다. 예를 들어 50년 전 100만원 지폐가 발견된다면 지금은 희귀한 수집품
이상의 가치를 가지기 어렵습니다. 반면에, 같은 시기 압구정에 작은 판자집이라도 마련해 두었다면, 후손은 수십억 원대의 자산을 보유하게 되었을 것입니다.
이 차이가 바로 실물자산의 속성이라고 생각합니다.
2. 지역 개발 이슈와 수요공급
국가가 지역에 수조원의 예산을 투입해 고속도로와 전철노선, 산업단지, 공원 등을 조성해 주면 주거 환경의 가치가 높아지고 인접 지역까지
가격 상승으로 이어집니다. 개발이 이루어지는 지역에는 기업과 인구가 유입되고, 수요가 증가하는 반면 주택 공급은 제한적이기 때문에 수요·공급의 법칙에 따라 가격은 상승하게 됩니다.
전철 착공과 개통, 대규모 산업단지 조성, 기업 유치 등은 대표적인 상승 요인이라 할 수 있습니다.
3. 주거환경 개선 사업
재개발·재건축·리모델링과 같은 주거 환경 개선 사업은 노후 주택을 다수가 선호하는 신축 또는 준신축 주거지로 변화시킵니다.
이 과정에서 분양가는 신축의 가치와 시세를 반영해 조금 높게 형성되고, 입주 이후에는 분양가를 상회하는 가격 흐름이 나타나는 경우가 많습니다.
이러한 변화는 단지 내부에만 그치지 않고, 주변 지역의 시세에도 긍정적인 영향을 주며 점진적인 상승 흐름을 만들어냅니다.
특히 고부가가치를 창출하는 인력이 모이는 지역일수록 이러한 선순환은 더욱 뚜렷하게 나타납니다.
수지 지역의 집값 상승 흐름과 전망
수지는 강남·서울, 분당에 인접해 있기 때문에 교통 여건을 고려할 때 실거주 가성비 측면에서 경쟁력이 있다 하겠습니다.
실제로 강남, 분당에 거주하던 분이 잠시 머무를 생각으로 이주했다가, 교육 생활여건 등의 이유로 정착하는 경우도 적지 않습니다.
필자 역시 15년 전 수지로 이사와서 “2년 정도 거주 후 분당으로 이동할 계획”이라고 설문에 기재했지만
그동안 굳이 이동할 이유를 찾지 못하여 현재까지 거주하고 있습니다.
수지는 자체적인 도시환경 개선과 더불어, 오리역·동천역 일대 개발, 플랫폼시티 조성 등 인접 지역 개발이 진행 중입니다.
이로 인해 중장기적으로 꾸준한 수요와 상승 잠재력이 충분하다고 보고 있습니다.
리모델링 등 개발사업을 진행했을 때와 안 했을 때의 차이
아주 단순하게 설명하자면, 개발을 하지 않으면 평균적인 물가 상승률 정도의 자산 증식에 머무를 가능성이 큽니다.
예를 들어 기존 아파트가 10년간 4~5억 원 상승하는 동안, 리모델링을 거친 아파트는 10억 원 이상, 경우에 따라 15억 원
이상 상승하는 사례도 충분히 예상할 수 있습니다.
투자 비용을 감안하더라도 결과적으로는 배 이상의 자산 차이가 발생할 수 있으며, 상승한 자산을 기반으로 재투자를 진행할
경우 그 격차는 더욱 확대될 수 있습니다.
재건축에 대한 개인적인 생각
리모델링사업은 재건축과 비교하여 장단점이 있습니다.
리모델링사업의 장점은 비교적 빠른 사업 기간, 절차 간소화, 상대적으로 낮은 분담금 그리고 실질적인 주거 환경 개선에 있습니다.
단점으로는 최신 재건축 단지에 비해 평면 구조가 다소 제한적일 수 있다는 점입니다
반면 재건축은 최신 평면과 상품성을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 높은 분담금과 복잡한 절차, 긴 사업 기간, 불확실한 제도 환경이라는 부담이 존재합니다.
과거 강남 재건축 사례만을 기준으로 단순 비교하기에는 현재 제도와 시장 환경이 크게 달라졌다고 생각합니다.
입지와 사업성이 충분하지 않은 경우, 재건축은 10년, 길게는 20~30년 이상 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다.
이러한 점을 충분히 고려하지 않은 채 막연한 기대에만 의존하는 것은 현실적인 검토를 배제한 결과라고 생각됩니다.
우리의 노후를 위한 제안
자금 여유가 있으면 입지 좋은 곳의 신축 아파트에 (분양)입주 초기 자가로 10년 정도 장기간 거주하는 것도 좋은 전략이라 보구요.
또 다른 방법으로는 자금 여유가 없는경우, 개발 가능성이 있는 지역의 아파트를 6~10년 주기로 전략적인 이동을 계획하는 방식도 고려해 볼 수 있다고 봅니다.
또 자금이 되면 개발이 예정된 곳에 들어가 개발 시기를 참고 버텨서 재입주 하여 10년 장기 거주하는 방법도 자산을 극대화 하는 방법이 되겠습니다.
나이 들어 무리한 사업이나 다른 투자보다는, 입지 좋은 실거주 부동산을 통한 자산 관리가 연평균 일정 금액 수준의 안정적인 자산 상승을 기대할 수 있는 방법 중
하나라는 점을 개인적으로 연구한 성과라고 할 수 있겠습니다. 입지가 중요한대 우리 수지 지역 역시 이러한 조건에 충분히 부합한다고 생각합니다.
물론 참고만 하시고, 전문가 상담과 연구를 통해 구입시기와 물건은 본인이 신중하게 선택하셔야 하겠습니다.
매몰비용에 대한 인식과 결과의 차이
인테리어나 시설등에 투자한 것에 대한 미련을 가지는 것은 사람 누구나 가질 수 있습니다.
하지만 그것을 어떻게 받아들이느냐에 따라 결과는 크게 달라지는 것을 보아 왔습니다.
성공적인 기업이나 개인을 보면, 매몰비용에 집착하기보다는 더 나은 환경을 만들기 위해 과감한 결정을 내리는 경우가 많습니다.
그러한 선택이 다시 선순환을 만들고, 자산과 가치의 상승으로 이어지는 모습을 자주 보게 됩니다.
반대로 매몰비용에 대한 미련으로 변화의 시점을 놓친 경우, 현상 유지에 그치거나 점차 경쟁력을 잃는 개인, 기업의 사례도 적지 않습니다.
다음에는 (2편) 리스크와 대응방법 을 2월 2일 등록해 보겠습니다.
감사합니다.
