■ 1부. 세제 개편안, 우리 단지 입장에서 간단히 정리합니다
이번 세제 개편안을 우리 아파트와 관련된 부분만 추려서 최대한 간단하게 정리해 보겠습니다.
1주택 거주중인 세대로 보면 이번 개편안이 핵심은 고가 아파트에 세 부담이 가중되는 방향입니다. 반면 중위 가격대나 저가 아파트는 변동폭이 거의 없거나, 있더라도 부담이라고 할 만한 수준은 아닙니다.
체감상 갈리는 지점은 25억 선입니다. 이 구간을 기준으로 종부세 부담의 차이가 눈에 띄게 벌어집니다. 25억까지는 그럭저럭 감내할 만한 수준으로 보이지만, 25억을 넘어서는 순간부터는 종부세 부담이 확연히 가중되는 구조입니다.
정리하면 고가 아파트는 누르고, 중위 가격대 아파트는 상대적으로 반사이익을 볼 수도 있는 개편안입니다.
그런데 이걸 마냥 반가워할 일은 아닌게 우리 아파트도 25억을 돌파하지 말라는 법이 없습니다. 오히려 우리가 바라는 방향은 그 반대에 가깝지요.
지금 당장의 위치만 보면 부담이 덜한 구간에 있는 것이 맞지만, 완공 이후를 놓고 보면 결국 그 선을 넘어서는 것이 목표입니다. 그렇다면 이번 개편안은 지금은 유리하지만 나중을 위해서는 좋은 방향은 아니라고 봅니다.
이 지점은 뒤에 이어질 세대 분리형 이야기와도 연결됩니다. 세 부담과 다주택 규제가 강화되는 국면일수록, 한 채 안에서 해법을 찾는 구조가 상대적으로 부각되기 때문입니다.
이상으로 세제 개편안은 최대한 간단히 짚어봤습니다.
■ 2부. 약속드린 세대 분리형, 심층적으로 살펴봅니다
지난번에 말씀드린 대로 이번에는 세대 분리형(세대 구분형)을 자세히 들여다보겠습니다.
세대 분리형은 물리적으로 분리가 되어 있어서 1세대는 거주하고 1세대는 가족 분리 또는 개별 작업 공간 또는 임대를 놓을 수 있습니다. 물리적으로 분리되어 있지만 한 세대로 인정되며 합법적인 임대를 놓을 수 있습니다.
설명회 계획에 따르면 세대 구분형은 53평형, 57평형, 64평형 세 가지 타입입니다. 그리고 모두 세대 이동 선택이 가능합니다.
다주택 규제가 강해질수록 주택수에 제약이 없어서 상대적으로 희소성과 매력도가 올라가는 평형이 될 수 있습니다.
1~2인 가구 증가, 고령화, 성인 자녀의 독립 지연은 이미 되돌리기 어려운 흐름입니다. 특히 학군과 교통이 확보된 대단지 내 소형 임대는 원룸촌 매물과는 수요층 자체가 다릅니다.
안전성과 관리 수준을 중시하는 세입자에게는 대체재가 마땅치 않으므로 임대 수요는 확실할 듯 합니다.
▷ 타입1. 53평형 ( 신청세대에 수량에 따라 변동가능, 최대 64세대 )
40평형과 임대 평형인 13평형으로 구분되는 구성입니다. 40평형은 그 자체로 쾌적한 주거가 가능한 평형이고, 13평형은 최소한의 주거 만족도를 확보할 수 있도록 고민한 공간으로 보입니다.
분담금은 37평 -> 53평 세대이동시 4.57억원 / 49평 -> 53평 세대이동시 3.56억원
50평, 53평 추정 분양가 23억 전후 / 13평 임대 예상 월세 100~150만 (보증금에 따라 변동, 개인적인 추정치 이므로 전문가와 상의하세요 )
▷ 타입2. 57평형 (신축동)
( 신청세대에 따라 수량 변동 가능 )
신축동에 배치되는 세대 구분형입니다. 최근 트랜드의 구조이며 39평형에 임대 평형 18평형으로 3인 가족이 거주하기에도 안정적인 구조입니다.
분담금은 37평 -> 57평 세대이동시 9.04억원 / 49평 -> 57평 세대이동시 8.03억원
신축동이라서 분담금이 조금 더 높습니다.
57평 추정 분양가 27억 전후 / 18평 임대 예상 월세는 140~200만 (보증금에 따라 변동, 개인적인 추정치 이므로 전문가와 상의하세요)
- 3D 평면 예상도 생략
▷ 타입3. 64평형 ( 2세대 한정 )
32평형 두 개로 나누어지는 구성입니다. 세 타입 중 분리된 두 세대가 가장 균형 있게 나뉘는 형태로, 임대 목적 또는 두 세대가 각각 온전한 주거를 확보하는 구조로 볼 수 있습니다.
분담금은 37평 -> 64평 세대이동시 8.26억원 / 49평 -> 64평 세대이동시 7.24억원
추정 분양가 28~32억 / 32평 임대 예상 전세 8억 내외 ( 개인적인 추정치 이므로 전문가와 상의하세요 )
수지 삼성1차아파트
